Herr Berger ist stolzer Eigentümer eines Hauses. Sein Haus, insbesondere das Dach, ist jedoch in die Jahre gekommen und muss daher dringend erneuert werden. Herr Berger hat mit den Sanierungsarbeiten die Firma Mayer beauftragt. Zunächst hatte die Firma Mayer Herrn Berger angeboten, mit ihm einen sogenannten Einheitspreisvertrag abzuschließen. Das bedeutet, dass sich die dem Bauunternehmer zustehende Vergütung nach dem für jede Leistung vorab festgelegten Einheitspreis und den letztendlich erbrachten Leistungen berechnet.

Um besser planen zu können, wollte Herr Berger jedoch einen pauschalen Preis vereinbaren. Daher haben Herr Berger und die Firma Mayer letztendlich einen Pauschalpreisvertrag abgeschlossen. Das bedeutet, dass die gesamte Bauleistung mit einem Pauschalpreis vergütet wird, ohne das ein Aufmaß der tatsächlich durch den Bauunternehmer erbrachten Leistungen erstellt wird. Erbringt der Bauunternehmer letztendlich weniger Leistungen führt dies grundsätzlich nicht zu einer Ermäßigung des Preises. Erbringt er mehr Leistungen führt dies wiederum grundsätzlich nicht zu einer Erhöhung des Preises.

Für die Bestimmung des Pauschalpreises hatte Herr Berger der Firma Mayer ein Leistungsverzeichnis übergeben. In diesem Leistungsverzeichnis hatte Herr Berger die von ihm gewünschten Materialien aufgeführt und den Umfang der Arbeiten. Die Firma Mayer hat daraufhin einen Pauschalpreis angeboten. Mit diesem war Herr Berger einverstanden.

Während der Sanierungsarbeiten am Dach stellt sich heraus, dass Herr Berger für die Abschlüsse seines Daches ganz bestimmte Dachziegel haben will. Die Firma Mayer verlangt hierfür einen Aufpreis. Mit Verweis auf den vereinbarten Pauschalpreis weigert sich Herr Berger, diesen Aufpreis zu zahlen. Zu Recht?

Nach einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts Bremen vom 02.03.2009 (Az.: 3 U 38/08) ist dies davon abhängig, ob die streitige Leistung vom Pauschalpreis umfasst ist. Ist das vom Bauherren bzw. einem beauftragten Architekten erstellte Leistungsverzeichnis unklar und unvollständig, so muss der Bauherr beweisen, dass die von ihm geforderte Leistung vom vereinbarten Pauschalpreis umfasst ist.

Der BGH (Bundesgerichtshof) stellt in unterschiedlichen Urteilen dagegen auf den Inhalt des Vertrages ab und legt diesen aus. Im Rahmen dieser Auslegung muss dann unter anderem berücksichtigt werden, welche Leistungen der Bauunternehmer zur Herstellung eines funktionstauglichen Bauwerks erbringen muss. Alle hierfür notwendigen Leistungen sind dann grundsätzlich vom Pauschalpreisvertrag umfasst.

Für eine Vielzahl von Arbeitnehmern, insbesondere in den Dienstleistungssektoren wie dem Gaststättengewerbe, dem Bereich der Pflege oder auch dem Einzelhandel ist es üblich, auch an Sonn- und Feiertagen zu arbeiten. In diesen Fällen sehen die meisten Arbeitsverträge sogenannte Sonntags- bzw. Feiertagszuschläge vor.

Lange Zeit war strittig, ob diese Zuschläge durch den Arbeitgeber auch dann gezahlt werden müssen, wenn der Arbeitnehmer krank geschrieben war und deshalb an den Sonn- oder Feiertagen nicht gearbeitet hat.

Diese Frage hat das Bundesarbeitsgericht (BAG) in einer Entscheidung vom 14.01.2009, Az. 5 AZR 89/08, geklärt. Das BAG hatte darüber zu entscheiden, ob die Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall auch Sonn- und Feiertagszuschläge umfasst. Die Klägerin war im zu entscheidenden Fall als Servicekraft in einer Seniorenresidenz beschäftigt. Insoweit war sie unter anderem am 18. und 26.12.2005 sowie am 01.01., 21. und 25.05. 2006 dienstplanmäßig für Sonn- bzw. Feiertagsarbeit eingeteilt, jedoch dann an all diesen Tagen arbeitsunfähig erkrankt. Der beklagte Arbeitgeber zahlte seiner Arbeitnehmerin daher die im Arbeitsvertrag vereinbarten Zuschläge nicht aus.

Das BAG hat entschieden, dass der Arbeitnehmer auch im Krankheitsfall grundsätzlich die volle Vergütung einschließlich der vereinbarten Zuschläge erhält. Nach Ansicht des BAG stellen die Zuschläge keinen Aufwendungsersatz dar, der im Krankheitsfall nicht geschuldet ist. Auch handelt es sich bei Sonn- und Feiertagszuschlägen nicht um Sondervergütungen.

Arbeitnehmer sollten daher auch im Krankheitsfall stets genau prüfen, inwieweit sie durch ihren Arbeitgeber den vertraglich vereinbarten Lohn vollständig erhalten.

Ist eine GmbH an einem Gerichtsprozess beteiligt, ordnen die Gerichte häufig das persönliche Erscheinen des Geschäftsführers an. Nimmt dann der Geschäftsführer diesen Gerichtstermin für die GmbH wahr und gewinnt die GmbH den Prozess, kann sie vom Gegner den Verdienstausfall des Geschäftsführers ersetzt verlangen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 02.12.2008, Az.: VI ZB 63/07) soll der Geschäftsführer in erster Linie Gewinne für sein Unternehmen durch wirtschaftliche Betätigung erzielen und nicht durch die Führung von Prozessen. Zwar gehört es zu den gesetzlichen Aufgaben des Geschäftsführers, gerichtliche Termine für die GmbH wahrzunehmen. In dieser Zeit fällt aber die Arbeitskraft des Geschäftsführers für die eigentliche unternehmerische Betätigung aus. Dies stellt wirtschaftlich für die GmbH einen Nachteil dar. Die GmbH muss insoweit im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens den Verdienstausfall ihres Geschäftsführers nicht konkret nachweisen. Vielmehr soll ein Rückgriff auf § 22 JVEG erfolgen. Danach orientiert sich die Entschädigung am regelmäßigen Bruttoverdienst. Allerdings beträgt die Entschädigung höchstens 17 Euro pro Stunde.

Wird eine Internetseite mit wirtschaftlichem Hintergrund betrieben, hat der Anbieter der Internetseite bestimmte Informationspflichten nach dem Telemediengesetz (TMG) zu beachten. Hierunter fällt auch die sog. Anbieterkennzeichnung nach § 5 TMG, umgangssprachlich besser bekannt als „Impressum“. Anzugeben sind u. a. Name und Adresse des Anbieters, seine Kontaktdaten, eine vorhandene Umsatzsteueridentifikationsnummer, Register und Registernummern sowie etwaige Aufsichtsbehörden. Diese Informationen sind nach dem Gesetzeswortlaut ständig verfügbar zu halten. Bei Fehlern im Impressum drohen Abmahnungen und Unterlassungsansprüche durch Wettbewerbsunternehmen.

Ist der Anbieter eine Gesellschaft, z. B. eine GmbH, ist der Name des Geschäftsführers vollständig, d. h. mit ausgeschriebenem Vor- und Zunamen anzugeben. Die Wiedergabe von Initialen beim Vornamen reicht dagegen nicht aus. Dies hat das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 04.11.2008 (Az.: I-20 U 125/08) entschieden. Da die Informationspflichten nach dem TMG gerade dem Verbraucherschutz dienen, kann ein Verstoß gegen diese Pflichten nach Ansicht der Richter auch nicht als unerheblich angesehen werden.

Das OLG Düsseldorf hat in der Entscheidung im Übrigen jedoch klargestellt, dass kein Verstoß gegen § 5 TMG vorliegt, wenn das Impressum kurzzeitig (z. B. wegen Wartungsarbeiten an der Internetseite) nicht erreichbar ist.

Wird bei einem unerlaubten Filesharing das Ermittlungsverfahren gegen den Beschuldigten von der Staatsanwaltschaft eingestellt, versuchen die Rechteinhaber im Nachgang häufig, durch Akteneinsicht in die Verfahrensakte die persönlichen Daten des Beschuldigten in Erfahrung zu bringen. Dadurch soll ein weiteres zivilrechtliches Vorgehen, insbesondere die Geltendmachung von Schadensersatz- und Unterlassungsansprüchen, gegen den Beschuldigten ermöglicht werden. In seinem Beschluss vom 12.12.2008 (Az. 9 Qs 573/08) hat das Landgericht Darmstadt ein solches Akteneinsichtsrecht nach § 406 e Abs. 1 StPO bei Bagatellfällen verneint. Im konkret entschiedenen Fall hatte der Beschuldigte lediglich eine einzige Musikdatei zum Download bereit gehalten. Nach Auffassung der Richter überwiegt bei einem solchen Bagatellverstoß das Recht des Beschuldigten auf informationelle Selbstbestimmung die Interessen des Rechteinhabers.

Durch diese Entscheidung kann dem Betroffenen im Ergebnis eine teure Abmahnung erspart bleiben. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt. Die Entscheidung des Landgerichts Darmstadt sollte daher nicht als „Freibrief“ gewertet werden.

Mit Einführung der sog. Feinstaubplakette sind fast alle Autofahrer von der Problematik Feinstaub betroffen. Die in manchen Städten bereits eingerichteten Umweltzonen haben zum Teil dazu geführt, dass in bestimmten Gebieten ein Fahrverbot für Dieselfahrzeuge ausgesprochen wurde. Die Autoindustrie hat darauf reagiert und bietet ihre neuen Fahrzeuge mit Dieselpartikelfiltern an.

Welche rechtlichen Auswirkungen es hat, wenn die Parteien im Mietvertrag eine falsche Quadratmeterzahl festlegen, ist bereits wiederholt Gegenstand diverser Urteile gewesen. Nach den Themen Kündigung und Minderung hat sich der Bundesgerichtshof nun mit der Frage beschäftigt, ob bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Größe der Wohnung zugrunde zu legen ist oder die vertraglich vereinbarte Größe. Im entschiedenen Fall wehrte sich die Mieterin gegen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Statt der tatsächlichen Fläche von 51,03 Quadratmetern hatte der Vermieter bei der Mieterhöhung die vertraglich vereinbarte Fläche von 55,75 Quadratmetern zugrunde gelegt.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 08.07.2009 – Az.: VIII ZR 205/08) gab dem Vermieter Recht. Da die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche nicht mehr als 10 % betrug, durfte sich der Vermieter auf die vereinbarte (größere) Wohnfläche stützen. Allerdings betonten die Richter, dass es bei Abweichungen von mehr als 10 % für den Mieter unzumutbar sei, wenn ihn der Vermieter an der vertraglichen Vereinbarung der (falschen) größeren Wohnfläche festhalten will.

Das Urteil fügt sich damit in die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung und Minderung bei falscher Angabe der Wohnungsgröße ein. Auch bei diesen Fragen stellte der Bundesgerichtshof darauf ab, ob die Abweichung der Wohnfläche mehr oder weniger als 10 % beträgt.

Mit Urteil vom 06.05.2009 (Az. XII ZR 137/07) hat der Bundesgerichtshof erstmals entschieden, dass der Vermieter von Gewerberaum nach Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einzustellen, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Nach Auffassung der Karlsruher Richter stellt die Einstellung der Leistungen entgegen der bisher überwiegend vertretenen Ansicht keine verbotene Eigenmacht dar. Der Mieter soll nur dann einen Anspruch auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen haben, wenn der Mietvertrag noch besteht oder wenn nach Beendigung des Mietvertrages die weitere Versorgung des Mieters im Einzelfall nach Treu und Glauben geboten ist. Solche Einzelfallumstände können sich aus der Eigenart des Mietvertrages oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben (z.B. Wohnraummietvertrag, Gesundheitsgefährdung des Mieters, drohender besonders hoher Schaden durch Versorgungssperre). Diese nachvertraglichen Verpflichtungen gelten jedoch nicht unbeschränkt. Wenn der Vermieter für die weitere Belieferung kein Entgelt erhält und ihm durch die weitere Belieferung daher ein Schaden droht, kann der Vermieter im Einzelfall berechtigt sein, die Versorgungsleistungen an den Mieter einzustellen.

Zu berücksichtigen ist, dass sich die vorliegende Entscheidung des Bundesgerichtshofes ausschließlich auf Gewerberaummietverhältnisse bezieht. Inwieweit der Bundesgerichtshof diese neue Rechtsprechung auch auf Wohnraummietverhältnisse anwenden wird, bleibt daher abzuwarten. Die Urteilsbegründung ist insoweit nicht eindeutig.

In vielen Mietverträgen ist – meist gekoppelt mit Schönheitsreparaturklauseln – vorgesehen, dass der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben hat (sog. Endrenovierungsklausel). Zur Frage, ob und inwieweit solche Endrenovierungsklauseln unwirksam sind, sind bereits zahlreiche Gerichtsentscheidungen ergangen.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 27.05.2009 (Az. : VIII ZR 302/07) entschieden, dass dem Mieter bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel ein Anspruch auf Kostenerstattung zustehen kann.

Im konkreten Fall hatten die Mieter nach Kündigung des Mietvertrages vor der Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vorgenommen. Dabei waren die Mieter davon ausgegangen, die Endrenovierungsklausel in ihrem Mietvertrag sei wirksam. Im Nachhinein verlangten sie Ersatz für die durchgeführte Endrenovierung mit der Begründung, eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen habe nicht bestanden.

Der BGH hat der Klage stattgegeben und den Mietern einen Anspruch auf Kostenerstattung gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters zugestanden. Sei die Endrenovierungsklausel unwirksam, hätten die Mieter die Renovierungsarbeiten ohne Rechtsgrund erbracht. Der BGH bemisst dabei den Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Soweit der Mieter die Arbeiten selbst oder durch Bekannte oder Verwandte ausführen lässt, ist der Wert der Renovierungsarbeiten allerdings „nur“ nach dem Einsatz an freier Zeit, den Kosten für das notwendige Material sowie der Vergütung für die Mithilfe von Bekannten oder Verwandten, die der Mieter aufgewandt hat oder hätte aufwenden müssen, zu bemessen. Unter dieser Maßgabe ist der Wert der erbrachten Leistung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. (Quelle: Pressemitteilung Nr. 114/2009 des BGH vom 27.05.2009)

Fazit: Die neue Entscheidung des BGH ist Konsequenz zu der bisherigen Linie der Rechtsprechung, dass formularmäßige Endrenovierungsklauseln in vielen Fällen unwirksam sind. Damit werden die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Gleichzeitig wirft das Urteil die Frage auf, ob dann auch während des laufenden Mietverhältnisses ein Anspruch auf Kostenerstattung besteht, wenn der Mieter zuvor aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung durchgeführt hat. Insoweit bleibt die ausführliche Begründung des Urteils, die derzeit noch nicht gedruckt vorliegt, abzuwarten. Für Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig es ist, auf eine rechtssichere Gestaltung des Mietvertrages zu achten, wollen sie nicht riskieren, im Nachhinein mit finanziellen Forderungen der Mieter überzogen zu werden.

In den meisten Mietverträgen geben die Vermieter bei der Beschreibung der Mieträume auch die ungefähre Quadratmeterzahl der vermieteten Wohnfläche an. In der Vergangenheit sind derartige Angaben zur Wohnfläche wiederholt zum Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter geworden.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der Vergangenheit bereits mehrfach entschieden, dass der Mieter Anspruch auf Minderung der Miete hat, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2004, Az.: VIII ZR 192/03; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 133/03; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03).

In seinem aktuellen Urteil vom 29.04.2009 (Az.: VIII ZR 142/08) hat der BGH diese Rechtsprechung weitergeführt und dem Mieter bei einer Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 % ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrages zugestanden (BGH – Pressemitteilung vom 29.04.2009).

Im konkreten Fall wich die Wohnfläche um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche ab. Nach Auffassung der Karlsruher Richter stellt dies einen Mangel der Mieträume dar. Dem Mieter wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt. Daher liegt für den Mieter ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB).

Der BGH betont allerdings, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung im Einzelfall verwirkt sein kann, z. B. wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach die erhebliche Abweichung der Wohnfläche erkennt und dennoch keine außerordentliche Kündigung ausspricht. Im entschiedenen Fall fanden sich hierfür jedoch keine Anhaltspunkte.

In der Praxis ist bei Streitigkeiten um die vereinbarte Wohnfläche folgendes zu beachten:

Rügt ein Mieter eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche, ist zunächst zu klären, nach welchen Vorschriften die Wohnfläche zu berechnen ist. In Betracht kommen dabei die DIN 283, die §§ 42 – 44 II. BV sowie seit 01.04.2004 die Wohnflächenverordnung. Diese Vorschriften können jedoch z. B. dann nachrangig sein, wenn die Parteien eine andere Berechnung vereinbart haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung nahe liegt. Erst wenn Klarheit über den Berechnungsmodus herrscht, kann geprüft werden, ob die Wohnfläche im Mietvertrag korrekt angegeben ist. Ist die Wohnfläche tatsächlich kleiner, kommt es auf die Höhe der Abweichung an. Beträgt diese mehr als 10 %, kann der Mieter zur Minderung der Miete oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein. Hierbei ist jedoch in jedem Einzelfall zu prüfen, ob diese Rechte des Mieters möglicherweise verwirkt sind.

In Zeiten ständig steigender Heizkosten stellen undichte Fenster, eine nicht ausreichende Heizleistung bzw. Warmwasserversorgung oder Zugluft aufgrund schlechter Isolierung ein besonderes Ärgernis dar. Darüber hinaus kann auch eine veraltete und unwirtschaftliche Heizungsanlage Mietern teuer zu stehen kommen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Rechte einem Mieter gegenüber seinem Vermieter zustehen...

Der Auszug aus einer Mietwohnung ist immer mit gesetzlichen und vertraglichen Pflichten für den Mieter und den Vermieter verbunden. Bei der Beendigung eines Mietvertrages kommt es meist zu Streitigkeiten über die ordnungsgemäße Abrechnung der vorausgezahlten Nebenkosten...

Gerade zu den Hauptreisezeiten im Sommer und Winter ist es nicht unwahrscheinlich, dass es zu Überbuchungen von Hotels, Ferienhäusern oder Flügen kommt. In der Mehrzahl der Fälle trägt der Reiseveranstalter hierfür die Verantwortung. Der Leidtragende ist der Kunde (Reiseteilnehmer), der seine – meist weit im Voraus - gebuchte Reise nicht antreten bzw. die ursprünglich gebuchte Reise nicht wie vertraglich vereinbart durchführen kann. Grundsätzlich muss dies der Reisende nicht widerspruchslos hinnehmen oder sich mit unverhältnismäßig geringen Ausgleichszahlungen begnügen...

Auch wenn ein Autofahrer Vorfahrt hat, kann er an einem Unfall eine Mitschuld haben. So urteilte das Oberlandesgericht Saarbrücken (Az.: 4 U 402/08-124). An einer gleichrangigen Kreuzung war es zu einem Unfall gekommen, nachdem der vorfahrtsberechtigte Fahrer darauf vertraut hatte, dass das von links kommende Fahrzeug anhalten wird. Dieses missachtete jedoch das Vorfahrtsrecht des Klägers. Zwar durfte sich der Kläger nach Einschätzung der Richter zunächst darauf verlassen, dass sein Vorfahrtsrecht beachtet wird. Aber: Auch wenn man Vorfahrt hat, muss man stets den Gegenverkehr im Auge behalten und so fahren, dass man im Notfall bremsen kann. Da der Kläger gegen dieses Gebot verstoßen habe, gaben ihm die Richter an dem Unfall eine Mitschuld von 20 %.

In seinem Urteil vom 17.09.2008 (Az.: IV ZR 317/05) hat der Bundesgerichtshof die Belehrungspflichten für die Versicherer weiter verschärft.

Im entschiedenen Fall hatten Diebe in der Wohnung eines Ehepaars eingebrochen und diverse Gegenstände entwendet. Nach seiner Urlaubsrückkehr zeigte das Ehepaar den Einbruch umgehend telefonisch der Hausratversicherung an. Diese übersandte den Geschädigten eine Schadenanzeige und forderte eine Aufstellung der gestohlenen Gegenstände an (sog. Stehlgutliste). Allerdings unterließ der Versicherer dabei den Hinweis, dass diese Stehlgutliste auch umgehend bei der Polizei vorzulegen ist.

Im späteren Prozess lehnte der Versicherer eine Entschädigung ab, da das Ehepaar die Stehlgutliste nicht rechtzeitig bei der Polizei vorgelegt habe. Nach den Allgemeinen Hausratversicherungsbedingungen (VHB) wird der Versicherer in diesem Fall von der Leistung frei, da dem Versicherungsnehmer eine sog. Obliegenheitsverletzung vorzuwerfen ist.

Dieser Argumentation erteilte der Bundesgerichtshof allerdings eine Absage. Der Versicherer hätte die Geschädigten ausdrücklich – z. B. durch eine Belehrung in der Schadenanzeige – darauf hinweisen müssen, dass sie umgehend die Stehlgutliste bei der Polizei einreichen müssen, um ihren Versicherungsschutz nicht zu verlieren. Damit verpflichtet der Bundesgerichtshof die Versicherer aufgrund ihres Wissensvorsprungs, ihre Versicherungsnehmer auf typische Versäumnisse und Fehler hinzuweisen, die den Versicherungsschutz gefährden können. Unterlässt der Versicherer die Belehrung, kann er sich nach Treu und Glauben in einem späteren Prozess nicht auf die Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers berufen.

Die vollständige Entscheidung finden Sie unter: http://www.bundesgerichtshof.de

Die vollständige Entscheidung finden Sie hier.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung, sondern auch Anteile am gesamten Anwesen, z. B. Grundstück, Keller, Treppenhaus, Tiefgarage usw. (Gemeinschaftseigentum). Für die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums fallen Betriebskosten sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten an. Diese Kosten werden grundsätzlich durch das sog. Hausgeld (auch als Wohngeld bezeichnet) finanziert, das von jedem einzelnen Eigentümer zu leisten ist. Das monatlich zu zahlenden Hausgeld wird im Wirtschaftsplan festgelegt.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich die Frage, ob der Erwerber auch für Rückstände beim Hausgeld haften muss, die infolge unterlassener Zahlung durch den Voreigentümer entstanden sind.

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der Erwerber für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet (§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 2 WEG). Allerdings muss diese Vereinbarung im Grundbuch eingetragen sein (vgl. Urteil des AG Charlottenburg vom 14.05.2009, Az. : 74 C 30/09). Nur durch eine solche „Verdinglichung“ der Wohnlasten wird eine persönliche Haftung des Erwerbers mit seinem gesamten Vermögen für die Hausgeldrückstände ausgelöst. Dagegen kann eine Haftung des Erwerbers nicht durch bloßen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erreicht werden. Ein solcher Beschluss zu Lasten Dritter ist mangels Beschlusskompetenz grundsätzlich nichtig oder zumindest anfechtbar.

Eine Besonderheit gilt für den Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung. Gemäß § 56 S. 2 ZVG trägt der Ersteher die Lasten – und damit bei einer Eigentumswohnung auch das Hausgeld – erst ab Zuschlag. Diese gesetzliche Regelung ist zwingend. Eine abweichende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist in einem solchen Fall gemäß § 134 BGB nichtig (vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.1987, Az. : V ZB 3/86).